青岛房地产评估的流程及注意事项可以清晰、分点地表示和归纳如下：

一、明确评估目的与范围

1. 评估目的：确定评估的具体原因，如交易、抵押、征收、税收等。

2. 评估范围：明确待评估房地产的具体位置、面积、用途等。

二、收集与核实资料

1. 产权证明：收集房地产的产权证明文件，核实产权归属。

2. 市场数据：收集房地产市场数据，包括类似房地产的成交价格、租金水平等。

3. 建筑信息：收集建筑物的结构、面积、年限、装修等信息。

4. 土地信息：了解土地的性质、用途、规划等。

三、实地查勘

1. 现场查看：对房地产进行实地查看，了解其实际情况。

2. 拍照记录：对房地产及其周边环境进行拍照记录。

3. 核实资料：根据实地查看情况，核实收集到的资料是否准确。

四、选择评估方法

1. 市场比较法：适用于房地产市场发达、交易案例较多的情况。通过比较类似房地产的成交价格来确定待评估房地产的价值。

2. 收益法：适用于有稳定租金收入的房地产，如商铺、写字楼等。通过预测未来租金收入来评估房地产价值。

3. 成本法：适用于新开发或重建的房地产。通过计算房地产的重置成本来评估其价值。

4. 假设开发法：适用于待开发或再开发的土地。通过预测开发完成后的价值并减去开发成本来评估土地价值。

五、计算评估价值

1. 根据选定的评估方法，进行具体的计算。

2. 综合考虑多种方法的结果，确定Zui终的评估价值。

六、撰写评估报告

1. 报告内容：包括评估目的、范围、方法、过程、结果等。

2. 报告格式：按照规定的格式进行编写，确保报告的规范性和可读性。

七、注意事项

1. 遵守法律法规：评估过程中应严格遵守国家及地方的房地产评估相关法律法规。

2. 保持公正客观：评估师应保持公正客观的态度，不受任何外部因素干扰。

3. 准确核实资料：对收集到的资料应进行准确核实，确保评估结果的准确性。

4. 合理选择方法：根据房地产的实际情况和特点，合理选择评估方法。

5. 评估价值合理性：评估价值应合理反映房地产的实际价值，避免过高或过低。