土地评估过程中常见的问题可以清晰、分点地表示和归纳如下：

一、估价结果问题

1. 结果确定方法不当：

2. 两种不同估价方法的测算结果差异过大，但未给出合理的解释或调整。

3. 直接采用算术平均值作为Zui终估价结果，而未考虑不同方法的适用性和准确性。

4. 底价决策建议未说明理由：

5. 在评估报告中未对底价决策建议给出充分的理由或依据，如与工业用地出让Zui低价标准的对比分析。

6. 直接舍弃一种方法进行地价测算，且依据不足：

7. 在确定估价结果的过程中，随意舍弃一种估价方法，而没有合理的解释或替代方法的充分支持。

二、报告格式问题

1. 报告格式不符合规程：

2. 估价结果报告和技术报告未按照土地估价规程规定的格式进行编写。

3. 技术细节处理缺乏支撑依据：

4. 对估算过程中的参数选择、测算思路等技术细节的处理缺乏充分的支撑依据，导致评估结果的可靠性受到质疑。

三、地价定义及相关问题

1. 关键参数设定不合理：

2. 如容积率的设定过程中直接采用基准地价的区域平均容积率，而未根据具体地块的特点进行调整。

3. 地价定义内涵与估价结果不一致：

4. 报告中定义的地价类型（如出让、划拨）与实际的估价结果不一致，导致评估结果无法准确反映土地的真实价值。

5. 地价定义内涵表述不清晰：

6. 报告中关于土地用途、容积率等关键参数的描述与地价定义不一致，或者设定依据明显不足或无出处。

四、方法应用问题

1. 基准地价系数修正法应用问题：

2. 使用超期基准地价、修正体系选择错误、基准地价适用对象错误等。

3. 缺少必要的系数修正或修正系数错误，如无容积率修正说明、期日修正依据不充分等。

4. 成本逼近法应用问题：

5. 土地增值确定错误，直接套用出让金标准确定。

6. 土地取得成本构成不全，缺少青苗和地上附着物补偿费等。

7. 剩余法应用问题：

8. 测算过程过于粗略，依据不够充分，如缺少zuijia利用分析、不动产总价确定过程过于粗略等。

9. 同一估价报告中不同用地类型地价内涵不一致。

五、其他常见问题

1. 数据收集不全或不准确：

2. 收集的土地数据不全或存在错误，影响评估结果的准确性。

3. 法律权益调查不充分：

4. 对土地的法律权益调查不充分，导致评估结果存在法律风险。

5. 市场分析不深入：

6. 对土地市场情况的分析不够深入，未能准确把握市场价格波动和竞争状况。