青岛土地评估的过程可以分为以下清晰的步骤，并参考了文章中的相关数字和信息进行归纳：

一、明确估价基本事项

1. 明确估价目的、待估宗地、估价期日、价格内涵。

2. 明确估价师从开始作业到完成报告的持续时间。

二、拟订估价作业方案

1. 拟订估价技术路线和初步选择估价方法。

2. 制定资料收集的清单和收集资料的渠道作业步骤。

3. 安排时间进度，并预计所需的时间、人员和经费。

三、收集与核实资料

1. 评估机构应收集估价所需的Zui新资料。

2. 对收集到的资料进行核实、分析、整理。

四、实地查勘

1. 土地评估师应实地查勘待估宗地及相关案例资料。

2. 充分了解掌握待估土地及评估所用案例的坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。

3. 对待估土地及周边情况等进行现场拍照，同时对已获取的资料进行核查，并补充收集估价所需的其他资料。

五、分析整理材料

1. 土地评估师对所收集的相关材料进行分析整理。

2. 判断地价的走势和因素对地价的影响程度。

3. 分析待估土地价值，确定相关估价参数。

六、选择估价方法

1. 评估土地价格时，除特殊情况外，应在主要估价方法中至少选用两种适宜的估价方法进行。

2. 土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是常用的方法。

七、确定估价结果

1. 土地评估师从估价资料、估价方法、估价参数指标等具有代表性、适宜性、准确性方面，对各测算价格进行客观分析。

2. 结合估价经验对各测算价格进行判断调整，确定估价结果。

3. 若舍弃某种估价方法的测算结果，应说明理由。

八、撰写评估报告

1. 土地地价评估完成后，应撰写土地评估报告，并编制评估技术报告（评估工作底稿）。

2. 报告应包括封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价、附件等部分。

九、整理归档

1. 完成并出具估价报告后，估价资料和估价报告书分类整理归档。

2. 某项具体估价业务结束后，应按照公司档案管理制度将估价资料和估价报告整理形成估价档案，确保全面、易查。

十、遵守法律规定

1. 严格按照《中华人民共和国资产评估法》第二十九条规定：“评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年”。