常州土地评估的流程一般包括以下步骤，这些步骤将按照清晰的格式进行归纳和分点表示：

一、前期准备阶段

1. 明确评估目的：

2. 评估方与委托方明确土地评估的具体目的，如土地出让、抵押、征收、企业并购等。

3. 收集资料：

4. 委托方提供与评估土地相关的资料，如土地使用权证、规划许可证、土地调查报告、周边房地产市场情况等。

5. 评估机构自行收集与评估对象相关的市场数据、行业信息、政策规定等。

6. 确定评估对象和范围：

7. 明确需要评估的土地类型、位置、面积、使用权年限等。

8. 确定评估的时间范围和深度，以及评估的具体要求和标准。

9. 签订评估合同：

10. 评估机构与委托方签订土地评估委托合同，明确双方的权利和义务，以及评估的具体要求和标准。

二、现场勘查阶段

1. 实地勘查：

2. 评估人员前往土地所在地进行实地勘查，核实土地的实际状况、位置、形状、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。

3. 对土地及周边情况等进行现场拍照或录像，作为评估依据。

4. 资料核查与补充：

5. 对已获取的资料进行核查，确保资料的准确性和完整性。

6. 补充收集评估所需的其他资料，如地质勘查报告、环境评估报告等。

三、评估计算阶段

1. 评估方法选择：

2. 根据土地类型、评估目的和市场状况，选择适当的评估方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等。

3. 数据分析与评估：

4. 对收集到的数据进行整理和分析，判断地价的走势和因素对地价的影响程度。

5. 结合评估经验，分析待估土地的价值，确定相关估价参数。

6. 评估土地价格时，除特殊情况外，应在主要估价方法中至少选用两种适宜的估价方法进行。

7. 确定估价结果：

8. 从各测算价格中，结合估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性，进行客观分析。

9. 结合估价经验对各测算价格进行判断调整，确定Zui终的估价结果。

10. 若舍弃某种估价方法的测算结果，应明确说明理由。

四、编制评估报告阶段

1. 撰写评估报告：

2. 将评估过程、评估方法、评估结果等内容编制成正式的评估报告。

3. 报告应分结果报告与技术报告两个部分，包括封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价、附件等部分。

4. 审核与反馈：

5. 评估报告完成后，应进行内部审核，确保报告的准确性和完整性。

6. 委托方对评估报告进行审核，并提出反馈意见。

7. 根据反馈意见，对评估报告进行修改和完善。

五、出具正式评估报告阶段

1. 报告出具：

2. 在报告审核无误后，出具正式的土地评估报告，并加盖公章和评估师签名。

3. 报告交付：

4. 将正式评估报告交付给委托方，并按照要求向相关zhengfubumen或机构报备。