定义：收益法是通过预测房地产未来可获得的净收益，并选用适当的资本化率（还原利率）将其折算到估价时点后累加，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。

特点：与还原法类似，但更侧重于对未来收益的预测和资本化率的确定。适用于有稳定收益的商业、办公、住宅等房地产的评估。

定义：混合法是将多种评估方法综合运用，即将各种方法求出的结果作加权平均或算术平均，以得出Zui终的评估价值。

特点：能够综合考虑不同方法的优点，提高评估结果的准确性和可靠性。但需要注意各种方法之间的权重分配和结果的合理性。

专家咨询法：在评估过程中，邀请相关领域的专家进行咨询和评估，以专家的专业知识和经验为依据，对房地产的价值进行判断。

大数据分析法：利用大数据技术对房地产市场交易数据、价格趋势等进行深入分析，以数据驱动的方式评估房地产的价值。这种方法在数据丰富、技术成熟的地区可能更为适用。

在选择评估方法时，应充分考虑评估目的、评估对象的特点以及市场条件等因素。

评估过程中应遵守相关法律法规和评估规范，确保评估结果的准确性和公正性。

对于特定类型的房地产或特殊情况的评估，可能需要采用特定的评估方法或结合多种方法进行综合评估。