宁波土地评估的流程通常按照以下步骤进行，以下是对每个步骤的详细解释和分点表示：

一、前期准备阶段

1. 明确评估目的：

2. 首先要明确土地评估的具体目的，如土地交易、抵押融资、征收补偿等。

3. 确定评估对象和范围：

4. 界定需要评估的土地的具体位置、面积、用途等，并明确评估范围。

5. 收集资料：

6. 收集与评估对象相关的资料，如土地权属证明、规划用途、地形图、土壤质量报告等。

7. 签订委托合同：

8. 评估机构与委托人签订土地评估委托合同，明确双方的权利和义务。

二、资料分析与现场勘查阶段

1. 资料分析：

2. 对收集到的资料进行整理和分析，了解土地的基本情况、规划限制、周边环境等。

3. 现场勘查：

4. 实地踏勘评估土地，了解土地的地形、地貌、基础设施、周边环境等实际情况。

5. 对土地进行现场拍照或录像，记录土地的实际情况。

三、评估方法选择与计算阶段

1. 选择评估方法：

2. 根据评估目的和土地实际情况，选择合适的评估方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。

3. 市场比较法：通过与类似土地的交易案例进行比较，确定土地的市场价值。

4. 收益还原法：预测土地未来可能产生的收益，并将其折现为现值来确定土地价值。

5. 成本逼近法：通过估算土地的重置成本（即重新购置或开发该土地所需的成本），并考虑折旧等因素来确定土地价值。

6. 计算评估值：

7. 根据所选的评估方法，结合收集到的数据和资料，计算土地评估值。

四、评估报告编制与审核阶段

1. 编制评估报告：

2. 将评估过程和结果整理成书面报告，包括评估目的、评估对象、评估方法、评估结果等内容。

3. 报告应详细说明评估方法的选择依据、计算过程以及评估结果的确定。

4. 内部审核：

5. 评估机构内部对评估报告进行审核，确保评估结果的准确性和可靠性。

6. 提交报告：

7. 将审核通过的评估报告提交给委托人，并解释评估结果和相关事项。

五、后续工作阶段

1. 归档管理：

2. 对评估项目的工作底稿、评估报告等资料进行归档管理，以备后续查阅。

3. 跟踪服务：

4. 根据委托人的需求，提供后续的跟踪服务，如土地价值变动监测、市场趋势分析等。