天津土地评估的流程通常涉及以下步骤，下面我将结合参考文章中的相关信息，以清晰的格式分点表示和归纳：

一、明确估价基本事项

1. 明确估价目的：如土地出让、转让、抵押等。

2. 确定待估宗地：明确需要评估的具体土地范围和属性。

3. 确定估价期日：即评估基准日，是评估价值的时间点。

4. 明确价格内涵：如使用权价格、所有权价格等。

二、拟订估价作业方案

1. 拟订估价技术路线：根据估价目的和土地类型，选择适合的估价方法（如成本法、市场比较法、收益还原法等）。

2. 初步选择估价方法：选择两种或两种以上适宜的估价方法进行评估。

3. 确定资料收集清单和渠道：包括土地权属证明、规划文件、周边土地交易案例等。

4. 制定作业步骤和时间进度安排。

三、收集并分析资料

1. 收集估价所需Zui新资料，如土地政策、市场交易数据等。

2. 对收集到的资料进行核实、分析、整理。

四、实地查勘

1. 土地评估师应实地查勘待估宗地，了解土地坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。

2. 对待估土地及周边情况进行现场拍照，并对已获取的资料进行核查，补充收集估价所需的其他资料。

五、分析整理资料并确定估价参数

1. 对所收集的相关材料进行分析整理，判断地价的走势和因素对地价的影响程度。

2. 分析待估土地价值，确定相关估价参数，如土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润等。

六、评估土地价格并确定估价结果

1. 根据所选的估价方法，结合确定的估价参数，进行土地价格评估。

2. 从估价资料、估价方法、估价参数指标等方面，对各测算价格进行客观分析，并结合估价经验对各测算价格进行判断调整，确定估价结果。

七、撰写土地评估报告

1. 撰写土地评估报告，包括封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价、附件等部分。

2. 评估报告应分结果报告与技术报告两个部分，内容应完整、准确、清晰。

八、资料归档与保存

1. 完成并出具估价报告后，估价资料和估价报告书应分类整理归档。

2. 按照公司档案管理制度将估价资料和估价报告整理形成估价档案，确保全面、易查。

3. 评估档案的保存期限应不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。