深圳房产评估的流程可以分点清晰表示如下：

一、评估流程

1. 明确评估基本事项：

2. 确定估价对象：明确评估的是哪种类型的房产（如住宅、商业、工业等）以及具体位置、面积、用途等。

3. 确定估价目的：了解评估的目的（如交易、抵押、拆迁补偿等），这将影响评估方法和结果。

4. 确定估价时点：明确评估的基准日期，因为房产价值随时间变化。

5. 签订评估合同：详细列明评估事项、方法、费用、双方责任等。

6. 实地查勘：

7. 实地踏勘房产，了解房产的实际情况，包括地理位置、建筑结构、装修状况、周边环境等。

8. 记录房产的详细信息，包括照片、视频等。

9. 收集和分析数据：

10. 收集与房产评估相关的数据，如类似房产的交易数据、租金数据等。

11. 分析数据，确定评估方法和参数。

12. 评估计算：

13. 根据评估方法和参数，计算房产的价值。

14. 评估过程中可能使用多种方法，如市场比较法、收益法、成本法等，以确保评估结果的准确性和可靠性。

15. 撰写评估报告：

16. 详细描述评估过程、方法和结果。

17. 报告应包含房产的基本信息、评估方法、数据分析、评估结果等内容。

18. 审核和提交报告：

19. 对评估报告进行内部审核，确保报告内容准确无误。

20. 将审核通过的评估报告提交给委托方。

二、注意事项

1. 数据准确性和完整性：确保评估过程中使用的数据和信息准确、完整，避免使用错误或过时的数据。

2. 选择合适的评估方法：根据房产的特点和评估目的，选择合适的评估方法，避免使用不适当的方法导致评估结果失真。

3. 实地查勘的细致性：实地查勘是评估过程中非常重要的环节，必须认真、细致地进行，确保对房产的实际情况有充分的了解。

4. 评估师的专业性：选择具有专业资质和丰富经验的评估师进行评估，以确保评估结果的准确性和可靠性。

5. 评估报告的详细性和可读性：评估报告应详细描述评估过程、方法和结果，内容应清晰易懂，便于委托方理解和使用。

6. 评估结果的客观性：评估过程中应保持客观、公正的态度，避免受到任何利益方的干扰和影响。