深圳土地评估的步骤通常包括以下几个主要环节：

一、前期准备阶段

1. 明确评估目的和要求：首先需要与委托方充分沟通，明确评估的目的（如抵押贷款、土地交易、征收补偿等）和具体要求。

2. 收集资料：收集与评估土地相关的各种资料，包括但不限于土地使用权证、规划许可证、土地用途证明、周边房地产市场数据等。

3. 初步了解土地情况：对土地进行初步了解，包括土地的位置、面积、形状、地质条件、周边环境等。

二、现场勘查阶段

1. 实地踏勘：对土地进行实地踏勘，详细了解土地的实际情况，包括土地现状、周边环境、基础设施等。

2. 记录信息：对土地的各项信息进行详细记录，包括拍照、录像、绘制草图等。

3. 收集数据：现场收集与土地评估相关的数据，如建筑物的年代、结构、装修情况等。

三、分析评估阶段

1. 资料整理与分析：对收集到的资料和数据进行整理和分析，了解土地的市场状况、价值影响因素等。

2. 选择评估方法：根据评估目的和土地特点，选择合适的评估方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。

3. 评估计算：根据所选的评估方法和参数，进行土地价值的评估计算。

四、编制报告阶段

1. 撰写评估报告：根据评估结果，撰写详细的土地评估报告，包括评估目的、评估方法、评估过程、评估结果等。

2. 审核报告：对评估报告进行内部审核，确保评估报告的准确性和合规性。

3. 提交报告：将审核通过的评估报告提交给委托方。

五、后续服务阶段

1. 解答疑问：对委托方就评估报告提出的问题进行解答和解释。

2. 资料归档：将评估过程中使用的所有资料、文件进行整理归档，以备后续查阅和使用。