南京土地评估是一个涉及多个方面和步骤的复杂过程，以下是对南京土地评估的详细概述：

一、评估目的和范围

南京土地评估的目的通常是为了确定拆迁补偿金额或其他与土地价值相关的经济决策。评估范围包括被评估土地及其上的建筑物、附着物等。

二、评估流程

1. 明确评估目的和范围：在开始评估之前，需要明确评估的具体目的和范围，以便进行后续的评估工作。

2. 现场勘查和数据收集：评估人员需要对被评估土地进行现场勘查，收集包括土地面积、用途、位置、建筑物结构、年限等在内的相关数据。

3. 选择评估方法：根据收集到的数据和当地的市场行情，选择合适的评估方法，如市场比较法、收益法等。

4. 进行评估计算：根据选定的评估方法，对被评估土地及其上的建筑物、附着物等进行价值评估计算。

5. 编制评估报告：将评估结果编制成评估报告，报告中应包括评估目的、范围、方法、数据来源、计算结果和评估人员签字等内容。

三、评估方法

1. 市场比较法：根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。

2. 收益还原法：将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。

3. 成本法：对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。