辽宁鞍山市建筑物评估的依据主要来源于多个方面，这些依据共同构成了评估工作的基础和准则。以下是对这些依据的详细归纳：

一、法律法规与政策

国家及地方政策：评估工作必须严格遵守国家及地方关于建筑物评估的法律法规和政策规定，如《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产估价规范》等，确保评估的合法性和规范性。

政策导向：同时，还需关注当地政府关于房地产市场的政策导向，如限购、限贷、税收政策等，这些政策对建筑物评估具有重要影响。

二、评估标准与规范

国家标准：评估过程中需参考国家制定的相关评估标准和规范，如《房地产估价规范》等，这些标准规定了评估的基本原则、方法、程序和质量要求。

行业标准：此外，还应遵循房地产行业内的相关标准和规范，如建筑物质量评估标准、安全评估标准等，以确保评估的专业性和准确性。

三、市场数据与信息

房地产市场数据：收集并分析当地房地产市场的相关数据，包括房价走势、交易量、交易案例等，以反映市场的真实情况。这些数据对于采用市场比较法进行建筑物评估尤为重要。

经济指标：关注宏观经济指标如GDP增长率、人均收入水平等，这些指标对房地产市场和建筑物价值具有间接影响。

四、建筑物特性与条件

物理特性：建筑物的物理特性如结构、面积、层高、装修状况等是评估的重要依据。这些因素直接影响建筑物的使用价值和市场价值。

使用状况：建筑物的使用状况如使用年限、维护保养情况、功能布局等也会对评估结果产生影响。

周边环境：建筑物的周边环境如交通便捷程度、配套设施完善程度、景观资源等也是评估时需要考虑的因素。这些因素能够影响建筑物的整体价值和市场吸引力。

五、专业机构与人员

评估机构资质：选择具有相应资质和经验的评估机构进行建筑物评估，确保评估工作的专业性和可靠性。

评估人员素质：评估人员的专业素质和职业道德也是评估工作的重要保证。评估人员应具备扎实的专业知识和丰富的实践经验，能够准确判断建筑物的价值和潜在风险。

综上所述，辽宁鞍山市建筑物评估的依据是多方面的，包括法律法规与政策、评估标准与规范、市场数据与信息、建筑物特性与条件以及专业机构与人员等。这些依据共同构成了评估工作的基础和准则，确保了评估结果的准确性和公正性。