宁波土地评估的流程通常清晰而系统，以下是一个分点表示和归纳的流程，同时参考了文章中的相关数字和信息：

一、前期准备阶段

明确评估目的：

委托方与评估机构明确土地评估的具体目的，如土地交易、抵押融资、征收补偿等。

确定评估对象和范围：

界定需要评估的土地的具体位置、面积、用途等，并明确评估范围。

收集资料：

评估机构收集与评估对象相关的资料，如土地权属证明、规划用途、地形图、土壤质量报告等。

签订委托合同：

评估机构与委托方签订土地评估委托合同，明确双方的权利和义务。

二、资料分析与现场勘查阶段

资料分析：

评估机构对收集到的资料进行整理和分析，了解土地的基本情况、规划限制、周边环境等。

现场勘查：

评估师对土地进行实地踏勘，了解土地的地形、地貌、基础设施、周边环境等实际情况。

对土地进行现场拍照或录像，记录土地的实际情况。

三、评估方法选择与计算阶段

选择评估方法：

根据评估目的和土地实际情况，评估师选择合适的评估方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。

计算评估值：

评估师根据所选的评估方法，结合收集到的数据和资料，计算土地评估值。

通常，评估师会至少选用两种适宜的估价方法进行评估，以确保评估结果的准确性。

四、评估报告编制与审核阶段

编制评估报告：

评估师将评估过程和结果整理成书面报告，包括评估目的、评估对象、评估方法、评估结果等内容。

评估报告应详细说明评估方法的选择依据、计算过程以及评估结果的确定。

内部审核：

评估机构内部对评估报告进行审核，确保评估结果的准确性和可靠性。

提交报告：

将审核通过的评估报告提交给委托方，并解释评估结果和相关事项。

五、后续工作阶段

归档管理：

评估机构对评估项目的工作底稿、评估报告等资料进行归档管理，以备后续查阅。

跟踪服务：

根据委托方的需求，评估机构提供后续的跟踪服务，如土地价值变动监测、市场趋势分析等。