在乌鲁木齐进行房产评估时，可以遵循以下清晰、分点表示的流程和步骤，同时参考文章中的相关数字和信息：

一、收集基本信息

物业类型：明确房产的物业类型，如住宅、商业、工业等。

建筑年代：了解房产的建筑年代，这对于评估折旧和房屋价值有重要意义。

建筑面积：核实房产的建筑面积，作为评估的重要基础数据。

地理位置：分析房产所处的地理位置，包括区域、交通、配套设施等。

土地性质：明确土地的性质，如出让、划拨等，以及土地使用年限。

二、市场调研

相似房产交易情况：调研乌鲁木齐地区相似房产的交易情况，了解市场价格水平。

市场行情：分析当地房地产市场的供需关系和价格趋势，为评估提供市场依据。

三、房产评估

建筑质量：评估房产的建筑质量，包括结构、材料、装修等方面。

装修程度：根据装修程度评估房产的附加值。

功能设置：考虑房产的功能设置是否满足市场需求，如房间布局、采光、通风等。

四、评估方法选择

市场比较法：通过比较类似房产在市场上的交易价格来确定待评估房产的市场价值。

收益法：对于租赁房产，可以根据其租金收益来确定房产的价值。

成本法：通过计算房产的重建成本和折旧等成本来确定其价值，但成本法一般不直接用于评估，而是作为验证市场法和收益法的参考。

五、数据收集和整理

房地产基本信息：收集并整理房产的详细信息和资料。

市场数据：收集并整理相关市场数据，如相似房产的交易价格、租金水平等。

六、评估报告编制

方法描述：在报告中详细描述所选用的评估方法、假设条件和评估过程。

数据来源：说明评估中使用的数据来源和可靠性。

评估结果：给出明确的评估结果，包括房产的市场价值、评估依据等。

七、审查和验证

内部审查：由评估机构内部进行审查，确保评估过程和结果的准确性和可靠性。

外部验证：如有需要，可以邀请外部专家或机构对评估结果进行验证。

八、决策和行动

根据评估结果，制定相应的决策和行动计划，如房产的买卖、租赁或开发等。