乌鲁木齐房产评估的流程可以清晰地分为以下几个步骤，结合参考文章中的相关数字和信息进行说明：

一、明确评估目的和对象

确定评估目的：通常由委托方提出，如交易、抵押、征收等，并将评估目的明确写在评估报告上。

确定评估对象：明确待评估的房产，包括其具体位置、类型、面积等。

二、收集房产基本信息

收集房产的物理信息：包括建筑年代、建筑面积、楼层、户型、朝向等。

了解房产的权属状况：核实产权证明文件，确保房产的权属清晰。

三、市场调研

收集相似房产交易案例：通过房地产交易平台、中介公司等渠道，收集与待评估房产相似的交易案例，了解其交易价格、交易时间等信息。

分析市场行情：了解乌鲁木齐房地产市场的整体供需关系、价格趋势等，为评估提供市场依据。

四、实地查勘

对房产进行实地查看：了解房产的实际情况，包括建筑质量、装修程度、配套设施等。

拍照记录：对房产的内外环境进行拍照记录，以备后续分析使用。

五、选择评估方法

根据房产的实际情况和评估目的，选择合适的评估方法，如市场比较法、收益法、成本法等。

在确定评估方法后，收集所需的数据和信息，如市场交易数据、租金收益数据等。

六、进行房产评估

根据所选的评估方法，对房产进行价值评估。

如果是市场比较法，需要对比相似房产的交易价格，并进行适当调整。

如果是收益法，需要预测房产的未来租金收益，并考虑空置率、租金增长率等因素。

如果是成本法，需要计算房产的重置成本，并考虑折旧等因素。

在评估过程中，要注意数据的准确性和可靠性，确保评估结果的合理性。

七、撰写评估报告

将评估过程和结果整理成书面报告，包括评估目的、评估对象、评估方法、评估结果等内容。

评估报告应客观、公正地反映房产的价值情况，并符合相关法律法规和规范要求。

八、审核与交付

对评估报告进行审核，确保评估结果的准确性和可靠性。

将审核通过的评估报告交付给委托方，并解释评估结果和相关事项。