郑州土地评估的流程和相关要点可以清晰归纳如下：

一、土地评估流程

明确估价基本事项

确定估价目的：明确为何要进行土地评估，如土地交易、抵押、征收等。

明确待估宗地：具体指出需要评估的土地范围、位置和面积。

设定估价期日：通常为评估报告的出具日期，作为评估的基准日期。

明确价格内涵：界定评估的是何种价格类型，如出让土地使用权价格、使用权价格等。

拟订估价作业方案

选择估价技术路线：基于土地特性和估价目的，选择适合的估价方法和技术路线。

编制资料收集清单：明确需要收集的资料类型、来源和收集方法。

制定作业步骤和时间进度安排：规划评估过程的时间表和具体步骤。

收集并核实资料

收集最新资料：如地图、规划文件、交易案例等。

核实资料真实性：对收集到的资料进行核实、分析和整理。

实地查勘

土地评估师亲自到现场，了解土地的坐落位置、形状、土地利用状况等。

现场拍照并记录相关信息，对已获取的资料进行核查和补充。

分析整理材料

对收集到的资料进行深入分析，判断地价的走势和因素对地价的影响程度。

分析待估土地价值，确定相关估价参数。

评估土地价格

至少选择两种适宜的估价方法进行评估，如成本法、收入还原法、市场比较法等。

结合估价经验对各测算价格进行判断调整，确定最终的估价结果。

撰写土地评估报告

撰写详细的土地评估报告，包含封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价、附件等部分。

整理归档

完成并出具估价报告后，对估价资料和估价报告书进行分类整理归档。

评估档案的保存期限应不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。

二、相关要点

法规遵循：土地评估需严格遵循《中华人民共和国资产评估法》等相关法律法规。

机构选择：应选择具有土地评估资质的专业机构进行土地评估，确保评估结果的客观性和公正性。

方法多样：在评估过程中，应根据土地特性和估价目的选择适合的估价方法，并结合实际情况进行灵活运用。

数据准确：收集到的资料应真实可靠，分析过程中应充分考虑各种因素对地价的影响，确保评估结果的准确性。