常州房地产评估的流程一般包括以下几个主要阶段，以下将按照清晰的格式进行分点表示和归纳，并尽量参考文章中的相关数字和信息：

一、前期准备阶段

1. 明确评估目的和范围：

2. 与委托方明确房地产评估的具体目的，如交易、抵押、拆迁补偿、企业改制等。

3. 确定评估范围，包括房地产的地理位置、面积、类型（住宅、商业、工业等）、使用年限等。

4. 收集资料：

5. 委托方提供与评估房地产相关的资料，如房产证、土地使用权证、规划许可证、建筑图纸、房屋租赁合同、销售合同等。

6. 评估机构自行收集与评估对象相关的市场数据、行业信息、政策规定等。

7. 签订评估合同：

8. 评估机构与委托方签订房地产评估委托合同，明确双方的权利和义务，以及评估的具体要求和标准。

二、现场勘查阶段

1. 实地勘查：

2. 评估人员前往房地产所在地进行实地勘查，核实房地产的实际情况，包括建筑结构、装修状况、配套设施、周边环境等。

3. 对房地产进行拍照或录像，记录现场情况。

4. 资料核查与补充：

5. 对已获取的资料进行核查，确保资料的准确性和完整性。

6. 补充收集评估所需的其他资料，如房屋维修记录、历史交易记录等。

三、评估计算阶段

1. 评估方法选择：

2. 根据房地产类型、评估目的和市场状况，选择适当的评估方法，如市场比较法、成本法、收益法等。

3. 数据分析与评估：

4. 对收集到的数据进行整理和分析，确定评估参数，如比较案例的选择、成本数据的确定、收益率的预测等。

5. 结合评估方法，计算房地产的评估价值。

6. 确定估价结果：

7. 根据评估方法和数据分析，确定房地产的评估价值。

8. 若采用多种评估方法，需进行综合分析和比较，确定Zui终的估价结果。

四、编制评估报告阶段

1. 撰写评估报告：

2. 将评估过程、评估方法、评估结果等内容编制成正式的评估报告。

3. 报告应包含封面、摘要、评估对象描述、评估依据、评估方法、评估结果、附件等部分。

4. 审核与反馈：

5. 评估报告完成后，进行内部审核，确保报告的准确性和完整性。

6. 委托方对评估报告进行审核，并提出反馈意见。

7. 根据反馈意见，对评估报告进行修改和完善。

五、出具正式评估报告阶段

1. 报告出具：

2. 在报告审核无误后，出具正式的房地产评估报告，并加盖公章和评估师签名。

3. 报告交付：

4. 将正式评估报告交付给委托方，并按照要求向相关zhengfubumen或机构报备。

5. 资料归档：

6. 将评估过程中收集的所有资料进行分类整理归档，以备后续查阅和使用。