武汉房地产评估的评估方法清晰归纳如下：

1. 市场比较法

2. 挑选市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的）。

3. 将待估房地产的各项条件与选取的案例进行比较。

4. 通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值。

5. 定义：通过比较类似的房产在同一地区的销售价格来确定房产的价值。

6. 适用性：适用于市场上有大量类似房产，且这些房产的交易活动频繁、价格信息透明的情况。

7. 评估过程：

8. 收益法

9. 预测房地产的未来收益，包括租金收入和其他收入。

10. 考虑租金、维护费用、空置率等因素对收益的影响。

11. 根据预期的净收益和适当的资本化率来确定房地产的价值。

12. 定义：根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。

13. 适用性：适用于具有稳定收益的房地产，如写字楼、商铺、停车场等。

14. 评估过程：

15. 成本法

16. 确定房地产的重置成本，包括土地取得成本、房屋建造成本、人工装修成本、销售税费等。

17. 考虑资产的折旧情况，通常根据评估师的经验进行估算。

18. 使用公式“房产价值=重置成本-资产折旧”来计算房地产的价值。

19. 定义：根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。

20. 适用性：适用于新建房地产、特殊用途房地产或非盈利性房地产，如学校、医院等。

21. 评估过程：

22. 假设开发法

23. 预测项目完成后的市场价值。

24. 估算开发成本、税费和预期利润。

25. 从预测价值中扣除上述费用，得出待评估房地产的价值。

26. 定义：预测房地产项目在开发完成后的价值，并从该预测价值中扣除预计的开发成本、税费和利润，从而得出待评估房地产的价值。

27. 适用性：适用于待开发的土地或房地产项目。

28. 评估过程：

29. 长期趋势法

30. 收集房地产价格的历史数据。

31. 分析经济指标、政策变化、人口趋势等因素对房地产价格的影响。

32. 使用数学模型或统计方法预测房地产价格的长期趋势。

33. 定义：通过分析房地产价格的历史数据、经济指标和市场需求等因素，预测房地产价格的长期变化趋势。

34. 适用性：适用于长期投资决策和房地产市场趋势分析。

35. 评估过程：