辽宁鞍山市房地产评估的依据主要包括以下几个方面：

一、法律法规与政策

国家法律法规：

《中华人民共和国城市房地产管理法》：该法明确规定了国家实行房地产价格评估制度，要求房地产价格评估应遵循公正、公平、公开的原则，并按照国家规定的技术标准和评估程序进行。

《中华人民共和国资产评估法》：此法为资产评估行业提供了基本的法律框架，规范了资产评估行为，保障了评估结果的客观、公正和准确。

地方政策与规定：

鞍山市政府及相关部门会根据国家法律法规和当地实际情况，制定一系列关于房地产评估的地方性政策、规定或实施细则，为房地产评估提供具体的指导和依据。

二、评估标准与方法

评估标准：

评估机构在进行房地产评估时，需要遵循国家和地方制定的房地产评估标准，如《房地产估价规范》等，以确保评估结果的准确性和可比性。

评估方法：

评估方法的选择应根据评估目的、评估对象和评估条件等因素确定。常用的评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等。评估机构需根据具体情况选择合适的评估方法，并综合运用多种方法进行验证和比较，以提高评估结果的准确性和可靠性。

三、市场数据与信息

市场供需情况：

评估机构需要收集并分析当地房地产市场的供需情况，包括交易量、交易价格、价格走势等信息，以了解市场的整体状况和变化趋势。这些信息对于评估房地产的市场价值具有重要意义。

交易案例：

评估机构还会参考近期发生的类似房地产交易案例，通过比较和分析这些案例的成交价格、交易条件等因素，来确定被评估房地产的市场价值。

四、房产特性与规划条件

房产特性：

评估机构需要详细了解被评估房地产的物理特性、使用状况、周边环境等因素，这些因素将直接影响房地产的价值和使用价值。

规划条件：

评估机构还需要了解被评估房地产所在区域的规划条件和发展前景，包括城市规划、土地利用总体规划等。这些规划条件将决定房地产未来的发展方向和潜力，对评估结果具有重要影响。

综上所述，辽宁鞍山市房地产评估的依据是多方面的，包括法律法规与政策、评估标准与方法、市场数据与信息以及房产特性与规划条件等。这些依据共同构成了房地产评估的基础框架和指导原则，为评估结果的准确性和公正性提供了有力保障。