开封房产评估的流程通常涉及以下关键步骤，结合参考文章中的相关数字和信息，以下是对流程的详细归纳：

一、明确评估目的和范围

评估目的：首先明确房产评估的具体目的，如交易、抵押、租赁、征收等，这决定了评估的侧重点和所需的数据。

评估范围：确定待评估房产的具体范围，包括房产的位置、面积、楼层、户型等。

二、收集资料

房产资料：收集待评估房产的权属证明、规划许可证、建筑设计图纸、历史交易记录等相关资料。

市场信息：收集当地房地产市场的价格趋势、交易案例、政策变化等信息，以了解市场状况。

三、实地查勘

外部考察：对房产所在的周边环境、交通状况、配套设施等进行考察。

内部考察：对房产的建筑结构、装修情况、设施设备等进行详细考察，并记录相关数据。

四、评估方法选择

市场比较法：通过比较类似房产的近期交易价格，对目标房产进行评估。这是最常用的方法之一。

成本法：评估房产的重置成本（即在当前条件下重新建造该房产所需的成本），再减去折旧等费用来得到房产的价值。

收益法：对于租赁用途的房产，可以通过预测未来租金收入并折现到当前价值来评估房产价值。

五、评估计算

确定参数：根据所选的评估方法，确定相关的参数，如市场比较法中的价格修正系数、成本法中的折旧率等。

计算价值：根据评估方法和确定的参数，计算房产的评估价值。

六、撰写评估报告

报告内容：评估报告应包括房产的基本信息、评估方法、参数设置、评估过程、评估结果等内容。

格式规范：报告应遵守相关的格式规范，包括封面、目录、正文、附件等部分，确保报告的完整性和可读性。

七、审核与交付

内部审核：对评估报告进行内部审核，确保评估过程和结果的准确性和合规性。

交付报告：将审核通过的评估报告交付给委托方，并根据合同规定收取评估费用。

八、注意事项

数据准确性：确保收集到的数据和资料准确无误，这是评估结果准确性的基础。

市场变化：房地产市场变化较快，评估时应充分考虑市场变化对房产价值的影响。

法律法规：评估过程应遵守相关的法律法规和规定，确保评估的合规性。

此外，根据参考文章3，评估房产时还需要考虑建筑物的折旧程度、土地生熟程度、资本化率、基准地价、标定地价、房屋重置价格等因素。这些因素将直接影响房产的评估价值。同时，房产评估费按照房屋总价数额进行计算，具体费率根据房屋总价的不同而有所差异。