开封土地评估是一个系统性的过程，以下是根据参考文章和一般土地评估实践，对开封土地评估进行的详细概述，内容将按照清晰的格式分点表示和归纳：

一、明确估价基本事项

估价目的：明确土地评估的具体目的，如土地出让、抵押、征收等。

待估宗地：确定需要评估的具体地块，包括位置、面积、权属等信息。

估价期日：明确评估的时间点，通常为评估委托日或评估报告出具日。

价格内涵：明确评估的价格类型，如市场价值、抵押价值等。

二、拟订估价作业方案

估价技术路线：根据评估目的和地块特点，确定评估的技术路线。

估价方法选择：选择适合的估价方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。

资料收集：列出需要收集的资料清单，包括地块的权属资料、规划资料、交易案例等。

作业步骤和时间安排：明确评估的各个阶段和步骤，以及每个阶段所需的时间和人员安排。

三、资料收集与核实

收集最新资料：收集与评估地块相关的最新资料，如规划调整、政策变化等。

核实资料真实性：对收集到的资料进行核实，确保资料的真实性和准确性。

四、实地查勘与调研

实地查勘：对评估地块进行实地查勘，了解地块的实际状况、周边环境等。

调研市场情况：调研当地土地市场情况，了解土地交易价格、趋势等。

五、资料分析与整理

资料分析：对收集到的资料进行分析，判断地价的走势和因素对地价的影响程度。

整理资料：将分析后的资料进行分类整理，为评估报告撰写提供数据支持。

六、评估土地价值

确定估价参数：根据评估方法和地块特点，确定相关的估价参数，如容积率、地价修正系数等。

评估土地价格：运用选定的估价方法，结合估价参数，评估土地价格。

七、撰写评估报告

报告结构：评估报告应分为结果报告和技术报告两部分，包括封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价、附件等部分。

报告内容：报告应详细阐述评估过程、方法、参数、结果及结论，并对估价结果进行必要的解释和说明。

八、归档与保存

归档资料：完成评估后，将评估资料和报告书分类整理归档。

保存期限：根据《中华人民共和国资产评估法》规定，评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。

九、注意事项

遵循法律法规：评估过程应严格遵守国家相关法律法规和规定。

公正客观：评估过程中应保持公正客观的态度，不受任何外部因素干扰。

数据准确性：确保评估过程中使用的数据准确可靠。

保密性：对评估过程中涉及的敏感信息应严格保密。