南宁土地评估的流程可以详细归纳如下，结合参考文章中的相关信息进行说明：

一、前期准备阶段

明确评估目的和范围：

与委托方沟通，明确土地评估的目的（如土地交易、抵押贷款、征收补偿等）。

确定评估的土地范围，包括土地的地理位置、面积、用途等。

收集资料：

收集与评估土地相关的所有必要资料，如土地权属证明、规划许可证、土地用途证明、地上建筑物信息等。

核实收集到的资料的真实性和完整性。

签订评估合同：

与委托方签订土地评估委托合同，明确评估范围、目的、时间、费用等关键要素。

二、现场勘查阶段

实地勘查：

评估师对评估土地进行实地勘查，了解土地的物理状况、使用现状、周边环境等。

对土地进行拍照和记录，确保信息准确。

资料核实：

核实前期收集的资料与现场勘查的情况是否一致。

三、评估方法选择与计算阶段

评估方法选择：

根据土地类型和评估目的选择合适的评估方法，如市场比较法、收益法、成本法等。

在主要估价方法中至少选用两种适宜的估价方法进行评估。

评估计算：例如，在南宁地区，如果采用市场比较法，可能需要参考近期类似土地的交易价格，并考虑土地的位置、面积、用途、开发程度等因素进行修正。如果采用收益法，则需要预测土地未来可能产生的收益，并考虑适当的折现率来计算土地价值。

根据选定的评估方法，结合收集到的资料和现场勘查情况，进行详细的计算和分析。

评估师结合自身的专业知识和经验，对计算结果进行修正和调整。

四、评估结果汇总与报告编制阶段

评估结果汇总：

将各种评估方法的计算结果进行汇总和比较，确定最终的评估结果。

报告编制：

封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用。

总述、估价对象描述及地价影响因素分析。

土地估价方法、参数选取、评估计算过程。

评估结论、限制条件、估价报告有效期等。

编制土地评估报告，报告应包括以下内容：

五、报告审核与修改阶段

内部审核：

评估机构对编制的土地评估报告进行内部审核，确保报告的准确性和可靠性。

修改完善：

如发现报告中存在错误或遗漏，评估机构应及时进行修改和完善。

六、报告交付与后续服务阶段

报告交付：

将审核无误的土地评估报告交付给委托方，并解答委托人对报告的疑问。

后续服务：

根据委托方的需求，提供后续服务，如协助委托人进行土地交易、融资等。

七、评估档案保存阶段

资料整理：

评估机构将评估过程中产生的所有文件和资料进行分类整理。

保存归档：

评估机构应严格按照《中华人民共和国资产评估法》和相关规定，将评估资料和报告整理形成评估档案，并进行保存。

评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。