大连土地评估涉及多个方面，以下是对大连土地评估的详细解答：

一、评估目的

土地评估的目的通常包括确定土地的市场价值、为土地交易提供参考、支持土地政策决策等。在大连，土地评估的具体目的可能因项目类型、政策需求或市场状况而异。

二、评估方法

大连土地评估通常采用多种方法，以确保评估结果的准确性和可靠性。主要方法包括：

市场比较法：根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地的市场价值。这种方法是大连土地评估中最基本、最常用的方法之一。

收益还原法：将待估土地未来正常年纯收益以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格。这种方法适用于具有稳定收益的土地评估。

成本逼近法：通过分析土地开发成本、土地取得成本、相关税费等，估算待估土地价格。这种方法在评估新开发土地或未开发土地时较为常用。

剩余法：在预计的开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来确定估价对象土地价格的方法。

基准地价系数修正法：在政府确定公布的基准地价的基础上，通过对其修正系数的调整来评估待估土地价格。在大连，政府会定期公布市内四区及高新区的基准地价表，为土地评估提供参考。

三、评估程序

大连土地评估通常遵循以下程序：

明确估价基本事项：包括明确估价目的、待估宗地、估价期日、价格内涵等。

拟订估价作业方案：包括选择估价方法、收集资料清单、确定作业步骤和时间进度安排等。

收集资料并核实分析：收集估价所需的最新资料，并进行核实、分析、整理。

实地查勘：土地评估师应实地查勘待估宗地及相关案例资料，充分了解掌握待估土地及评估所用案例的坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。

评估分析：对所收集的相关材料进行分析整理，判断地价的走势和因素对地价的影响程度，分析待估土地价值，确定相关估价参数。

确定估价结果：结合估价经验对各测算价格进行判断调整，确定估价结果。

撰写评估报告：完成土地评估后，应撰写土地评估报告，并编制评估技术报告。

整理归档：完成并出具估价报告后，估价资料和估价报告书分类整理归档。