大连房地产评估的流程可以清晰地分为以下几个步骤，以下是详细的分点表示和归纳：

一、前期准备阶段

明确评估需求：

与委托方沟通，明确评估的目的、范围、时间要求等。

确定评估的基准日期，即评估结果所对应的时间点。

收集资料：

收集与评估对象相关的权属证明、规划许可证、土地用途证明、地上建筑物信息等。

核实收集到的资料的真实性和完整性。

签订评估合同：

与委托方签订房地产评估委托合同，明确评估范围、目的、时间、费用等关键要素。

二、现场勘查阶段

实地勘查：

评估师对评估对象进行实地勘查，了解房地产的物理状况、使用现状、周边环境等。

对房地产进行拍照和记录，确保信息准确。

资料核实：

核实前期收集的资料与现场勘查的情况是否一致。

三、评估方法选择与计算阶段

评估方法选择：

根据评估对象的特点和评估目的，选择合适的评估方法，如市场比较法、收益法、成本法等。

在主要估价方法中至少选用两种适宜的估价方法进行评估。

评估计算：

根据选定的评估方法，结合收集到的资料和现场勘查情况，进行详细的计算和分析。

评估师结合自身的专业知识和经验，对计算结果进行修正和调整。

四、评估结果汇总与报告编制阶段

评估结果汇总：

将各种评估方法的计算结果进行汇总和比较，确定最终的评估结果。

报告编制：

封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用。

总述、估价对象描述及地价影响因素分析。

土地估价方法、参数选取、评估计算过程。

评估结论、限制条件、估价报告有效期等。

编制房地产评估报告，报告应包括以下内容：

五、报告审核与修改阶段

内部审核：

评估机构对编制的土地评估报告进行内部审核，确保报告的准确性和可靠性。

修改完善：

如发现报告中存在错误或遗漏，评估机构应及时进行修改和完善。

六、报告交付与后续服务阶段

报告交付：

将审核无误的房地产评估报告交付给委托方，并解答委托人对报告的疑问。

后续服务：

根据委托方的需求，评估机构可提供后续服务，如协助委托人进行房地产交易、融资等。

七、评估档案保存阶段

资料整理：

评估机构将评估过程中产生的所有文件和资料进行分类整理。

保存归档：

评估机构应严格按照《中华人民共和国资产评估法》和相关规定，将评估资料和报告整理形成评估档案，并进行保存。

评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。