评估房产时，通常会使用到一系列的工具和方法来确保评估结果的准确性和可靠性。以下是一些常用的工具和方法：

测量工具：如卷尺、激光测距仪等，用于准确测量房屋的面积、长度、宽度等尺寸数据。

拍照设备：如相机、手机等，用于记录房屋的内外状况、装修情况、周边环境等，为评估提供直观的证据。

地理信息系统（GIS）软件：用于处理和分析地理空间数据，如房产的地理位置、周边设施、交通状况等。

专业评估软件：一些专业的房产评估软件可以根据输入的房屋信息和市场数据，自动计算并生成评估报告。

市场比较法：这是目前应用最广泛的方法之一。通过比较类似房产在市场上的交易价格，对目标房产进行评估。评估人员会考虑房产的位置、面积、装修、房龄等因素，找到与目标房产相似的参照物，然后根据参照物的交易价格进行调整，得出目标房产的评估价值。

收益法：适用于具有稳定收益的房产，如商业用房、办公楼等。评估人员会预测房产未来的收益，并将其折现到当前时点，从而得出房产的评估价值。

成本法：适用于新建或近期翻新的房产。评估人员会计算房产的重置成本（即重新建造相同房产所需的成本），然后扣除折旧等因素，得出房产的评估价值。

假设开发法：适用于未开发或待开发的土地。评估人员会预测土地在未来开发后的价值，并考虑开发成本、风险等因素，从而得出土地的评估价值。