大理土地评估的价 格依据是什么

大理土地评估的价格依据主要包括评估方法、市场数据、土地特性、政策法规以及评估原则，以下是详细介绍：

一、评估方法

大理土地评估采用多种方法，以确保评估结果的准确性和合理性，常见方法包括：

• 收益还原法：适用于有稳定收益的土地，如商业用地、租赁用地等。通过预测土地未来各期的正常年纯收益，并以适当的土地还原利率进行还原，从而估算出土地价格。

• 市场比较法：适用于土地市场活跃、交易案例丰富的地区。通过比较近期市场上已交易的类似土地的价格，并对成交价格进行适当修正，从而得出待估土地的价格。

• 成本逼近法：适用于新开发或整理后的土地。以新开垦土地或土地整理过程中所耗费的各项费用为基础，加上一定的利润、利息和税金，进行修正后确定土地价格。

• 剩余法：适用于待开发土地。预测待评估土地在开发完成后的价值，扣除开发成本、税费和利润等，得到土地的现值。

• 基准地价系数修正法：利用基准地价和修正系数表等评估成果，对待估土地进行修正后得出价格。

二、市场数据

• 土地市场交易资料：包括近期同类土地的交易价格、租金水平等，是运用市场比较法、收益还原法等评估方法的重要依据。

• 社会经济数据：如地区经济发展水平、人口状况、产业结构等，这些数据对土地收益、土地需求等产生影响，进而影响土地价格。

三、土地特性

• 土地的位置、面积、形状、地形地貌等自然属性：这些属性直接影响土地的使用价值和价值。

• 土地的权利状况：如土地所有权、使用权、抵押权等，不同的权利状况对土地价值产生影响。

四、政策法规

• 国家和地方的相关法规、政策：如《中华人民共和国城市房地产管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等，为土地评估提供了法律基础。

• 大理市及云南省的相关政策文件：如《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》《云南省自然资源厅关于推进和规范自然资源评价评估有关工作的通知》等，对基准地价、标定地价的更新周期、评估方法等提出了具体要求。

五、评估原则

• 公平原则：估价人员在土地估价中应保持公正的态度，在公开市场条件下求得一个公平合理的土地价格。

• Zui有效利用原则：土地估价应以估价对象的Zui有效利用为前提估价，有助于确保土地资源的合理配置和高效利用。

• 替代原则：在同一公开市场上同质的商品应有相同的价格，有助于评估结果与市场实际情况相符合。

• 预期收益原则：土地价格是土地未来收益的资本化体现，在评估土地价格时需要充分考虑其未来的收益潜力。

• 供需原则：土地的供给与需求带有强烈的地域性特点，在评估土地价格时需要充分考虑当地市场的供需状况。