大理土地评估的依据是什么

在大理进行土地评估时，主要依据包括法律法规、技术规程、地方政策、市场数据、土地特性以及评估方法，以下是详细介绍：

一、法律法规依据

• 《中华人民共和国城市房地产管理法》：该法第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则”，为土地评估提供了法律基础。

• 《国有土地上房屋征收与补偿条例》：该条例对房地产价格评估机构的选定、评估行为、评估报告的法律责任等进行了规定，确保土地评估在房屋征收与补偿中的公正性和合法性。

二、技术规程依据

• 《城镇土地分等定级规程》(GB/T2018507-2014)：该规程规定了城镇土地分等定级的方法和程序，为土地评估提供了技术支撑。

• 《城镇土地估价规程》(GB/T2018508-2014)：该规程明确了城镇土地估价的原则、方法和程序，是土地评估的重要依据。

三、地方政策依据

• 大理市及云南省的相关政策文件：如《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》(自然资办发〔2024〕45号)、《云南省自然资源厅关于推进和规范自然资源评价评估有关工作的通知》(〔2019〕615号)等，这些文件对基准地价、标定地价的更新周期、评估方法等提出了具体要求。

• 大理市城镇土地定级及基准地价测算更新项目：大理市根据相关政策要求，定期开展城镇土地定级及基准地价测算更新工作，确保基准地价成果的现实性、有效性和指导性。

四、市场数据依据

• 土地市场交易资料：包括近期同类土地的交易价格、租金水平等，是运用市场比较法、收益还原法等评估方法的重要依据。

• 社会经济数据：如地区经济发展水平、人口状况、产业结构等，这些数据对土地收益、土地需求等产生影响，进而影响土地价格。

五、土地特性依据

• 土地的位置、面积、形状、地形地貌等自然属性：这些属性直接影响土地的使用价值和价值。

• 土地的权利状况：如土地所有权、使用权、抵押权等，不同的权利状况对土地价值产生影响。

六、评估方法依据

• 市场比较法：根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格。

• 收益还原法：将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格。

• 成本逼近法：以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格。

• 剩余法：在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格。