土地评估的依据主要包括以下几个方面：

1. 法律法规：

2. 国家和地方政府颁布的关于土地管理、土地使用、土地出让、土地交易等方面的法律、法规和政策文件。

3. 这些法律法规为土地评估提供了基本的法律框架和评估准则。

4. 评估准则和标准：

5. 专业的土地评估机构或行业协会制定的评估准则、指南或标准。

6. 这些准则和标准规定了评估的基本原则、方法、参数和程序，确保评估的公正性、科学性和准确性。

7. 市场数据：

8. 评估人员会收集和分析类似土地的交易数据、租金数据、市场价格等。

9. 这些市场数据反映了土地的实际价值水平，是评估土地价值的重要依据。

10. 土地自然属性和社会经济条件：

11. 土地的位置、面积、形状、地质条件、地貌特征等自然属性。

12. 土地的交通状况、基础设施条件、城市规划、政策环境等社会经济条件。

13. 这些因素会直接影响土地的使用价值和潜在价值。

14. 评估方法：

15. 土地评估中常用的方法包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。

16. 评估人员会根据评估目的和土地特点选择合适的评估方法，并结合市场数据和其他因素进行综合分析。

17. 土地使用权类型和年限：

18. 土地使用权类型（如出让、划拨等）和年限也是评估土地价值的重要考虑因素。

19. 不同类型和年限的土地使用权具有不同的权利属性和价值潜力。

20. 评估人员的专业知识和经验：

21. 土地评估需要评估人员具备丰富的专业知识和实践经验。

22. 评估人员需要根据具体情况综合运用各种评估方法和技术手段，对土地价值进行客观、公正的评估。