评估公司评估房产的步骤通常包括以下几个方面：

一、明确评估基本事项

明确评估目的：

评估公司首先需要明确委托方提出的评估目的，这是评估工作的核心导向。评估目的可能包括房产买卖、抵押贷款、法律诉讼、税务征收、投资决策等多种情况。

将评估目的详细记录在评估报告中，以确保评估工作的针对性和有效性。

了解评估对象：

深入了解评估对象的基本信息，包括房产的地理位置、面积、用途、建造年代、权属状况等。

确定评估基准日，即评估价值所对应的具体日期，通常以年、月、日表示。

签订评估合同：

与委托方签订评估合同，明确评估对象、评估目的、评估基准日、评估费用、双方责任及评估报告等关键内容。

确保评估合同具有法律效力，为评估工作提供法律保障。

二、制定评估计划

拟定评估作业方案：

根据评估目的和对象，制定详细的评估计划或作业方案。

方案应包括评估的时间安排、人员分工、评估方法选择、资料收集方式等内容。

三、实地查勘与资料收集

实地查勘：

评估人员亲自到房产现场进行查勘，记录房产的实际状况。

查勘内容包括房屋结构、装修情况、设备设施、周边环境等。

通过拍照、录像等方式保存查勘记录，作为评估报告的附件或参考依据。

资料收集：

收集与评估对象相关的各类资料，如房产证、土地使用权证、购房合同、装修合同等。

同时，也需要收集市场数据、政策文件等外部资料，以了解房产市场的整体情况和政策环境。

四、选定评估方法并计算

选择合适的评估方法：

根据房产的特点和评估目的，选择合适的评估方法。常见的评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等。

市场比较法是通过比较类似房产的售价来确定评估对象的价值；收益法是通过预测房产未来的租金收益来确定其价值；成本法则是通过计算房产的重置成本来确定其价值。

进行计算：

根据选定的评估方法，结合实地查勘和资料收集的结果，进行详细的计算和分析。

确保计算过程准确无误，以得出合理的评估结果。

五、确定评估结果并撰写评估报告

确定评估结果：

综合分析各种因素后，确定最终的评估结果。

评估结果应客观公正地反映房产在评估基准日的真实价值。

撰写评估报告：

将评估过程、方法、数据以及最终结论整理成书面报告。

评估报告应详细列出评估的各个环节和步骤，以及评估人员的资质证明和评估机构的公章等信息。

确保评估报告的合法性和quanwei性，为委托方提供可靠的参考依据。

六、评估资料归档

资料整理与归档：

将评估过程中产生的所有资料（包括实地查勘记录、收集的资料、计算过程、评估报告等）进行整理与归档。

确保资料的完整性和可追溯性，为今后的复核或审计提供便利。

以上是评估公司评估房产的主要步骤。需要注意的是，不同评估机构和项目在具体操作上可能会有所差异，但总体上都遵循这一基本流程。