评估房地产的评估方法有多种，每种方法都有其适用的场景和特定的计算方式。以下是几种常见的房地产评估方法，以清晰的格式进行分点表示和归纳：

一、市场比较法

定义：

市场比较法是根据替代原理，将待评估的房地产与在评估基准日近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算待评估房地产的客观合理价格或价值的方法。

适用场景：

适用于房地产交易活跃，可以找到足够多的类似交易案例的地区。

评估过程：

收集类似房地产的交易案例。

对交易案例进行筛选和比较，选择与待评估房地产最相似的案例。

对选定的案例进行价格调整，以反映与待评估房地产在物理特征、市场条件等方面的差异。

得出待评估房地产的评估价值。

二、收益法

定义：

收益法是通过预测房地产的未来收益（通常为租金收入），然后选择合适的折现率将其折算为当前价值的方法。

适用场景：

适用于有稳定租金收入或潜在租金收入的房地产，如商业用房、办公楼等。

评估过程：

预测房地产的未来收益，通常基于历史租金数据和市场预期。

选择合适的折现率，折现率反映了投资的期望回报率。

使用折现率将未来收益折算为当前价值。

三、成本法

定义：

成本法是通过估算房地产的重置成本（即在当前市场条件下重新构建该房地产所需的成本），然后扣除折旧和贬值因素来确定房地产价值的方法。

适用场景：

适用于无市场交易或市场交易不活跃的房地产，以及新开发的房地产项目。

评估过程：

估算房地产的重置成本，包括土地成本、建筑成本、专业费用等。

估算房地产的折旧和贬值因素，如物理折旧、功能折旧和经济折旧。

从重置成本中扣除折旧和贬值因素，得出房地产的评估价值。

四、剩余法（假设开发法）

定义：

剩余法是通过预测房地产开发完成后的市场价值，然后扣除开发成本、费用、税金和利润等，得出待评估土地价值的方法。

适用场景：

适用于待开发的土地或具有开发潜力的房地产。

评估过程：

预测房地产开发完成后的市场价值。

估算房地产开发所需的成本、费用、税金和利润等。

从预测的市场价值中扣除开发成本、费用、税金和利润等，得出待评估土地的价值。

五、基准地价法

定义：

基准地价法是通过参照同级别、同用途的基准地价，结合待评估房地产的个别因素，对基准地价进行调整，得出待评估房地产价值的方法。

适用场景：

适用于已经建立了基准地价体系的地区。

评估过程：

收集同级别、同用途的基准地价信息。

分析待评估房地产的个别因素，如位置、面积、形状等。

对基准地价进行调整，以反映待评估房地产的个别因素差异，得出评估价值。