深圳房产评估的步骤通常可以清晰地分点表示和归纳如下，同时参考了文章中的相关数字和信息：

一、前期准备阶段

明确评估目的和要求：与委托方沟通，明确房产评估的目的（如交易、抵押、征收等）和具体要求。

收集资料：收集与房产相关的各种资料，如房产证、购房合同、房屋面积、房龄、装修状况等。

二、现场勘查阶段

实地踏勘：对房产进行实地踏勘，详细了解房产的实际情况，包括位置、周边环境、楼层、朝向、装修状况等。

记录信息：对房产的各项信息进行详细记录，包括拍照、录像、绘制草图等。

三、分析评估阶段

资料整理与分析：对收集到的资料和数据进行整理和分析，了解房产的市场状况、价值影响因素等。

选择评估方法：

直接比较法：收集类似房产的销售数据，与待评估房产进行比较，得出相对价值范围。

收益法：适用于商业房产的评估，考虑房产的潜在收益（如租金收入），并结合市场利率和预期收益率等因素，计算出房产的现值。

成本法：根据重建成本来评估房产，评估师会评估如果房产被毁坏，重建所需的成本，并考虑到房产的折旧和功能衰退等因素。

根据房产的特点和评估目的，选择合适的评估方法。

评估计算：根据所选的评估方法和参数，进行房产价值的评估计算。

四、编制报告阶段

撰写评估报告：根据评估结果，撰写详细的房产评估报告，包括评估目的、评估方法、评估过程、评估结果等。

审核报告：对评估报告进行内部审核，确保评估报告的准确性和合规性。

提交报告：将审核通过的评估报告提交给委托方。

六、注意事项

确保数据真实可靠：所有用于评估的数据和信息必须真实可靠，以确保评估结果的准确性。

评估方法的选择：根据房产的特点和评估目的，选择合适的评估方法，避免使用不合适的方法导致评估结果失真。

保持独立性和公正性：评估人员应保持独立性和公正性，避免受到任何利益方的影响。

以上步骤和注意事项仅供参考，具体评估过程可能因房产的实际情况和评估目的而有所不同。