评估中的成本法

“成本法”即“成本逼近法”、“重置成本法”，在使用成本法评估中一般有重置或重建两种评价思路，其所应用的基本原理是生产费用价值论及等量资本应获取等量收益的投资原理。在评估学校、公园、医院等公众性区域房地产，以及化工厂、古建等独特设计的房地产时，习惯采用成本法进行测算评估，其中学校、公园等房地产不产生收益也无其他市场案例可寻，在采用成本法十考虑重置成本，而古建等独特设计房地产因其工艺、步骤繁琐，成本体现各个环节，在采用成本法是宜采用重建成本。成本法测算通常是以下两个环节:第一，测算土地取得成本，系指城镇土地出让金、基础设施建设费、土地开发建设补偿费（包括土地征用费或拆迁安置补偿费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费等）以及土地取得税费；第二，测算开发成本，其为勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费以及开发过程中相关税费。此外，房地产的测算还需包括投资利润、销售费用、销售税费、开发利润以及管理费用（差旅费、行政办公费等在内的费用）。房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售费用+开发利润。

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