上海卢湾区（现已并入黄浦区）的房地产评估依据主要包括以下几个方面：

一、法律法规与政策文件

国家及地方相关法律法规：评估过程需严格遵守《中华人民共和国资产评估法》等相关法律法规，确保评估的合法性和规范性。

地方性政策文件：如上海市发布的关于房地产评估的政策性文件，这些文件可能包含具体的评估指南、标准或技术要求，对评估工作具有直接指导作用。

二、房地产市场状况

市场价格信息：评估时会参考同区域、同类型房地产的市场交易价格，通过对比类似物业的售价或租金水平，来确定评估对象的市场价值。

供需关系分析：房地产市场的供需关系是影响价格的重要因素。评估时会考虑当前市场上的房源供应量和购房者的需求情况，以及这些因素如何影响价格。

三、评估对象的实际情况

物理特性：包括评估对象的地理位置、建筑面积、使用面积、楼层、朝向、装修状况等。这些物理特性将直接影响房地产的使用价值和市场价值。

权属状况：评估时需核实评估对象的权属关系，确保产权清晰、无争议。这通常涉及检查土地使用权证、房屋所有权证等法律文件的有效性。

四、评估方法与技术规范

评估方法选择：根据评估对象和目的的不同，选择合适的评估方法。常用的评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等。评估人员需根据具体情况灵活运用这些方法，并结合实际经验进行判断和调整。

技术规范遵循：评估过程中需遵循相关的技术规范和操作规程，如《房地产估价规范》等。这些规范为评估工作提供了统一的标准和依据，有助于确保评估结果的准确性和可靠性。

五、其他因素

政策与规划影响：政府政策、城市规划等因素可能对房地产市场产生重要影响。评估时需关注这些方面的变化及其可能对评估对象产生的影响。

经济环境因素：宏观经济环境、金融政策等也会对房地产市场产生影响。评估时需考虑这些因素如何影响购房者的购买力和市场需求，从而进一步影响房地产价格。

综上所述，上海卢湾区（现黄浦区）的房地产评估依据是多方面的，包括法律法规与政策文件、房地产市场状况、评估对象的实际情况、评估方法与技术规范以及其他相关因素。这些因素共同构成了评估工作的基础和依据，确保了评估结果的准确性和公正性。