对于上海卢湾区（现已并入黄浦区）的房地产评估，虽然行政区划有所变化，但评估的注意事项在很大程度上是通用的。以下是一些关键的评估注意事项：

一、明确评估目的与对象

评估目的：在评估前，需明确评估的具体目的，如购房决策、diyadaikuan、法律诉讼等。不同的评估目的可能影响评估方法和结果的侧重点。

评估对象：详细了解评估的房地产类型（如住宅、商业、办公等）、位置、面积、建筑年代、装修情况等基本信息，确保评估的准确性和针对性。

二、选择合格评估机构

资质审查：选择具有相应资质和专业能力的评估机构，确保评估结果的合法性和quanwei性。评估机构应持有《房地产估价机构资质证书》等相关证件。

独立性：评估机构应保持独立性，不受任何单位和个人的干预。与评估对象有利害关系的机构或个人应回避，以确保评估结果的公正性。

三、实地查勘与资料收集

实地查勘：评估人员需亲临房产现场进行实地勘察，了解房产的实际情况。实地查勘是评估过程中bukehuoque的一步，它有助于准确掌握房产的物理特性和市场状况。

资料收集：在实地查勘的基础上，收集相关市场数据，如周边房价、租金水平、房屋交易记录等。这些资料将作为评估的重要参考依据。

四、评估方法与选择

评估方法：根据评估对象和目的选择合适的评估方法。常用的评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等。不同的方法有不同的适用范围和优缺点，需根据实际情况进行选择。

方法结合：为提高评估结果的准确性和可靠性，可以采用多种评估方法相结合的方式。通过不同方法的互相验证和修正，得出更加合理的评估结果。

五、评估报告与结果使用

评估报告：评估完成后需出具详细的评估报告。报告内容应包括评估目的、评估对象、评估方法、评估依据、评估过程、评估结果以及必要的附件等。评估报告是评估结果的重要载体，具有法律效力。

结果使用：委托方在获得评估报告后，可根据具体需求使用评估结果。在使用过程中需注意评估结果的有效期和适用范围等限制条件。

六、其他注意事项

时间因素：评估时需考虑时间因素对评估结果的影响。例如，评估基准日的选择应合理反映评估对象在特定时间点的市场价值。

政策因素：房地产评估还需关注政策因素对评估结果的影响。政策变化可能导致房地产市场价格波动进而影响评估结果。

纠纷处理：如果对评估结果有异议，委托方可按照相关规定申请复核评估或寻求法律途径解决纠纷。

综上所述，上海卢湾区（现黄浦区）房地产评估的注意事项涉及评估目的与对象的明确、合格评估机构的选择、实地查勘与资料收集的全面性、评估方法与选择的合理性以及评估报告与结果使用的规范性等多个方面。在实际操作中需严格遵守相关法律法规和评估规范的要求进行。