土地租金评估的常见问题主要涵盖以下几个方面：

一、估价方法选择与应用不当

估价方法选择不规范：根据《城镇土地估价规程》，评估住宅用地价格宜选择市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估价方法。然而，实际操作中，估价机构可能未遵循此原则，导致估价方法选择不合理。例如，对城镇中心有较多成交案例的住宅用地未选用市场比较法，却对无出租收益的住宅用地选用收益还原法，且未充分说明理由。

计算过程不严谨：在使用基准地价法计算时，未对容积率进行修正，直接套用基准地价的容积率，导致评估结果差异大，降低了估价结果的可信度。此外，有的估价机构未执行新的基准地价，而使用更新前的基准地价，也影响了评估的准确性。

二、评估数据不完备或失真

数据收集不充分：土地租金评估需要依据大量的市场数据、交易实例等，但实际操作中可能由于数据收集渠道有限、数据更新不及时等原因，导致评估数据不完备。

数据失真：在采用市场比较法时，若选取的可比实例不具有代表性或数据不准确，将直接影响评估结果的准确性。例如，采用网上挂牌价的出租租金作为房屋出租收益进行收益还原法计算时，由于网上挂牌的房屋出租收益并非实际成交租金，因此尚不具有可比性。

三、评估程序不规范

评估流程不严谨：土地租金评估应遵循一定的程序和规范，包括确定评估目的、收集资料、选择评估方法、计算评估结果等。然而，在实际操作中，可能由于评估机构内部管理不严、评估人员责任心不强等原因，导致评估流程不严谨。

透明度不足：评估结果未能充分公开透明，导致利益相关方对评估结果产生质疑。

四、评估人员素质参差不齐

土地租金评估涉及多学科知识，要求评估人员具备较高的专业素养和丰富的实践经验。然而，目前土地评估行业存在评估人员素质参差不齐的问题，部分评估人员可能缺乏必要的专业知识和实践经验，导致评估结果不准确。

五、其他因素

信息不对称：评估人员和评估对象之间可能存在信息不对称的情况，导致评估结果偏离实际情况。

政府监管不到位：政府在土地评估中的监管作用不够到位，可能导致评估结果的失真。

针对以上问题，建议采取以下措施加以改进：

加强评估方法的规范性和科学性，确保评估方法的选择和应用符合相关规程和标准。

完善评估数据的收集和管理机制，确保评估数据的准确性和及时性。

严格评估程序和规范，加强评估机构内部管理，提高评估流程的透明度和公开性。

提高评估人员的专业素养和实践经验，加强培训和教育力度。

加强政府监管力度，建立健全的监管机制，确保评估结果的准确性和公正性。