土地租金评估过程中常见的问题涉及多个方面，主要包括评估方法的选择与应用、数据收集与分析的准确性、评估程序的规范性以及评估人员的专业素质等。以下是对这些问题的详细归纳：

一、评估方法选择与应用问题

估价方法选择不规范：

评估机构在选择估价方法时，未能充分说明选择理由和依据，导致方法选择随意，可能不符合《城镇土地估价规程》等规范要求。

例如，对于城镇中心有较多成交案例的住宅用地，未选用市场比较法，而选用了其他不适用的方法，如收益还原法，且未说明不选用的理由。

计算方法应用不当：

在使用基准地价法时，未对容积率进行修正，直接套用基准地价的容积率，导致评估结果失真。

在采用可比实例法计算收益时，采用网上挂牌价的出租租金作为房屋出租收益，而非实际成交租金，影响了评估的准确性。

二、数据收集与分析问题

数据不完备：

评估过程中收集的数据不完整，如缺少类似土地的市场租金数据、土地规划及用途变更信息等，导致评估结果缺乏充分的数据支持。

数据不准确：

收集到的数据可能存在误差或过时，未能真实反映市场情况，影响评估结果的准确性。

三、评估程序规范性问题

程序不规范：

评估过程中未能严格按照规定的程序进行，如未进行充分的现场查勘、未进行充分的市场调查等，导致评估结果缺乏科学依据。

透明度不足：

评估过程缺乏透明度，评估机构与委托方或相关利益方之间的信息交流不畅，导致评估结果难以被各方接受。

四、评估人员专业素质问题

专业素质参差不齐：

评估人员的专业素质和经验水平存在差异，部分人员可能缺乏必要的专业知识和技能，导致评估结果不准确。

缺乏培训与教育：

评估机构未能为评估人员提供足够的培训和教育机会，导致评估人员的知识和技能难以跟上市场变化和技术发展的步伐。

五、其他问题

政府监管不到位：

政府在土地租金评估中的监管作用不够到位，容易导致评估结果的失真和违规行为的发生。

信息不对称：

评估人员和评估对象之间信息交流不畅，导致评估过程中存在信息不对称的情况，影响评估结果的准确性和公正性。

针对以上问题，可以采取以下措施加以改进：

加强评估方法的选择与应用的规范性，确保评估方法的选择符合相关规定和实际情况。

提高数据收集与分析的准确性和完整性，确保评估结果具有充分的数据支持。

规范评估程序，提高评估过程的透明度和公正性。

加强评估人员的培训与教育，提高评估人员的专业素质和能力水平。

加强政府监管力度，建立健全的监管机制，确保评估市场的健康有序发展。