开封土地评估是一个系统性的过程，以下是根据参考文章和一般土地评估实践，对开封土地评估进行的详细概述，内容将按照清晰的格式分点表示和归纳：

一、明确估价基本事项

1. 估价目的：明确土地评估的具体目的，如土地出让、抵押、征收等。

2. 待估宗地：确定需要评估的具体地块，包括位置、面积、权属等信息。

3. 估价期日：明确评估的时间点，通常为评估委托日或评估报告出具日。

4. 价格内涵：明确评估的价格类型，如市场价值、抵押价值等。

二、拟订估价作业方案

1. 估价技术路线：根据评估目的和地块特点，确定评估的技术路线。

2. 估价方法选择：选择适合的估价方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。

3. 资料收集：列出需要收集的资料清单，包括地块的权属资料、规划资料、交易案例等。

4. 作业步骤和时间安排：明确评估的各个阶段和步骤，以及每个阶段所需的时间和人员安排。

三、资料收集与核实

1. 收集Zui新资料：收集与评估地块相关的Zui新资料，如规划调整、政策变化等。

2. 核实资料真实性：对收集到的资料进行核实，确保资料的真实性和准确性。

四、实地查勘与调研

1. 实地查勘：对评估地块进行实地查勘，了解地块的实际状况、周边环境等。

2. 调研市场情况：调研当地土地市场情况，了解土地交易价格、趋势等。

五、资料分析与整理

1. 资料分析：对收集到的资料进行分析，判断地价的走势和因素对地价的影响程度。

2. 整理资料：将分析后的资料进行分类整理，为评估报告撰写提供数据支持。

六、评估土地价值

1. 确定估价参数：根据评估方法和地块特点，确定相关的估价参数，如容积率、地价修正系数等。

2. 评估土地价格：运用选定的估价方法，结合估价参数，评估土地价格。

七、撰写评估报告

1. 报告结构：评估报告应分为结果报告和技术报告两部分，包括封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价、附件等部分。

2. 报告内容：报告应详细阐述评估过程、方法、参数、结果及结论，并对估价结果进行必要的解释和说明。

八、归档与保存

1. 归档资料：完成评估后，将评估资料和报告书分类整理归档。

2. 保存期限：根据《中华人民共和国资产评估法》规定，评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。

九、注意事项

1. 遵循法律法规：评估过程应严格遵守国家相关法律法规和规定。

2. 公正客观：评估过程中应保持公正客观的态度，不受任何外部因素干扰。

3. 数据准确性：确保评估过程中使用的数据准确可靠。

4. 保密性：对评估过程中涉及的敏感信息应严格保密。

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