乐山市房地产咨询评估的依据主要包括以下几个方面：

一、房屋自身特征

地理位置：房产的地理位置是影响其价值的重要因素，包括靠近市中心的程度、交通便利性等。

建筑类型：不同类型的房产，如住宅、商业建筑、工业建筑等，其价值也会有所不同。

建筑面积和结构：房产的建筑面积、结构和功能也会影响其价值。大面积、高质量的房产可能有更高的价值。

内外部特征：房屋的大小、布局、装修程度、房间数量等内部特征，以及周边环境、交通便利性、社区设施等外部特征也是评估的参考因素。

二、市场需求与比较

市场需求：研究当地房地产市场的需求情况，了解不同类型房产的市场接受程度。

市场比较法：通过比较类似类型的房产交易记录，了解相似房产的市场价值。

三、专业评估方法

租金收益法：对于出租物业，可以使用租金收益法，根据租金收益来估算价值。

成本法：了解重建或替代房屋的成本，包括建筑材料、劳动力成本等，可以作为评估的参考。

四、法律法规与合同限制

用途限制：房产的用途限制会影响其价值，例如，工业用地转为商业用地可能需要额外的成本和审批。

法律条款：考虑房产所涉及的法律条款和合同情况，这些可能会影响房产的价值。