曲靖房地产评估是一个系统且复杂的过程，它涉及到对房地产价值的全面分析和判断。以下是关于曲靖房地产评估的详细流程和关键点的分点表示和归纳：

一、前期准备阶段

明确评估目的：在开始评估之前，首先要明确评估的具体目的，如交易、贷款、拆迁补偿等。不同的评估目的可能影响到评估方法和评估结果的侧重点。

收集资料：收集与评估对象相关的资料，包括土地使用权证、房产证、建筑规划许可证、施工图纸、销售合同等。同时，还需要了解当地的房地产政策、市场情况等。

二、现场勘查阶段

实地踏勘：对评估对象进行实地踏勘，了解房地产的实际情况，包括地理位置、周边环境、建筑结构、装修状况等。

数据核实：核实收集到的资料数据的真实性、准确性，确保评估依据的可靠性。

三、评估分析阶段

确定评估方法：根据评估目的和房地产的实际情况，选择合适的评估方法。常用的评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等。

市场比较法：通过比较类似房地产的市场交易价格来确定评估对象的价值。这种方法适用于市场活跃、可比案例较多的情况。

收益法：通过预测房地产的未来收益并折现到当前来确定其价值。这种方法适用于租赁收益稳定的商业房地产。

成本法：通过估算房地产的重置成本并扣除折旧来确定其价值。这种方法适用于新建或翻新的房地产。

计算评估值：根据选择的评估方法，利用收集到的数据资料进行计算，得出评估值。在计算过程中，需要考虑到房地产的折旧、维修费用、税费等因素。

四、评估报告编写阶段

编写评估报告：将评估过程、评估方法、评估结果等编写成详细的评估报告。报告应客观、公正地反映房地产的实际情况和价值。

内部审核：对评估报告进行内部审核，确保报告的准确性和合规性。

五、评估结果交付阶段

交付评估报告：将审核通过的评估报告交付给委托方，并与其就评估结果进行沟通和解释。

工作底稿归档：将评估过程中收集的资料、现场勘查记录、计算过程等工作底稿进行归档保存，以备后续参考和审查。