青岛土地评估的流程可以清晰、分点地表示和归纳如下：

一、前期准备阶段

明确估价目的和范围：确定评估的具体目的，如土地使用权转让、抵押、征收等，并明确待估宗地的具体范围和界限。

拟订估价作业方案：

初步选择估价方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。

制定资料收集的清单和收集资料的渠道作业步骤。

安排时间进度，预计所需的时间、人员和经费。

检查土地产权：核实土地产权是否清晰，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确等。

二、资料收集与分析阶段

收集基础信息：包括土地的位置、规模、用途、权属状况等。

实地查勘：土地评估师需亲自到土地现场进行考察，了解土地的实际情况，包括土地的周边环境、地形地貌、土质水文等。

市场调查：收集土地所在地区的市场信息，如土地供求情况、价格走势、政策法规等。

法律权益调查：对土地的法律权益进行调查，包括所有权、使用权、租赁情况等。

数据分析：对收集到的信息进行分析和研究，包括土地价格指数分析、土地开发潜力评估等。

三、评估计算阶段

评估方法选择：根据项目的性质和可获得的数据，选择合适的评估方法。

评估计算：应用选择的评估方法进行具体的估算和计算，以得出土地的价值。这可能涉及到复杂的数学和财务计算。

风险分析：评估土地的风险因素，包括市场风险、法律风险、环境风险等。

四、报告编制阶段

撰写评估报告：汇总所有的数据和分析结果，编制评估报告。报告应包括评估的目的、方法、数据来源、关键假设、评估结果、风险因素等详细信息。

报告审查和完善：将评估报告提交给相关方进行审查，确保报告的准确性、合理性和完整性。可能需要根据审查的反馈对报告进行修订和完善。

五、归档与保存阶段

完成并出具估价报告后，估价资料和估价报告书应分类整理归档。

严格按照《中华人民共和国资产评估法》第二十九条规定，评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。