大理土地评估流程如下：

1. 明确评估目的与范围
   确定评估用途（如土地出让、抵押、征收补偿、企业改制等），明确评估范围，包括土地面积、用途、权利状况（所有权、使用权、抵押、查封情况），避免因范围模糊导致结果偏差。

2. 签订评估合同
   评估机构与委托方签订评估合同，明确评估目的、对象、范围、时间节点等基本事项，确保双方权益。

3. 收集基础资料

• 权属资料：土地使用证、不动产权证、出让合同等，确认权属清晰且无纠纷。

• 规划资料：土地规划条件（容积率、限高）、开发程度（“三通一平”是否完成）、地形图、位置图、宗地图等。

• 市场资料：近期同类土地交易案例（价格、时间、区域因素）、租金水平（若采用收益法）、市场供需状况等。

• 其他资料：土地周边环境、交通状况、基础设施条件、规划前景等。

4. 现场勘查

• 实地查看：评估人员实地查看土地现状，包括地形地貌、土地利用情况、基础设施配套等。

• 拍照记录：对土地现状、周边环境进行多角度拍照，并附文字说明。

• 访问调查：与土地所有者、使用者、开发商等相关人员交流，了解土地历史、用途、规划等信息。

5. 选择评估方法
   根据评估目的和土地特点选择合适的评估方法，常见方法包括：

• 市场比较法：适用于土地市场活跃、交易案例丰富的地区，通过比较类似土地的交易价格，修正差异因素后得出评估值。

• 收益还原法：适用于有稳定收益的土地（如商业用地、租赁用地），通过预测土地未来收益并折现来评估价值。

• 成本逼近法：适用于新开发土地，考虑土地取得成本、开发成本、税费及利润等因素来估算价值。

• 剩余法：适用于待开发土地，预测开发完成后的价值，扣除开发成本、税费和利润等，得到土地的现值。

• 综合方法：结合多种方法交叉验证结果，提高准确性。

6. 数据分析和处理
   对收集到的资料和信息进行整理、分析和处理，为评估提供数据支持，确保参数取值合理（如折现率、容积率、开发周期）。

7. 价值计算
   根据选定的评估方法，对土地价值进行计算，得出初步评估结果。

8. 确定评估结果
   对初步评估结果进行综合分析，结合市场趋势、政策法规等因素，调整并确定最终评估值。若采用多种方法，需对不同方法的结果进行加权平均或综合判断。

9. 撰写评估报告

• 报告内容：包括评估目的、评估对象、评估方法、评估结果、风险提示等关键信息。

• 附件：权属证明、规划文件、现场照片、市场交易案例表等。

• 格式：遵循《城镇土地估价规程》《房地产估价规范》等国家标准，使用统一模板，确保逻辑清晰、层次分明。

10. 内部审核与外部审核

• 内部审核：由机构zishen估价师复核报告内容、参数取值、计算过程，确保报告的准确性和合规性。

• 外部审核：必要时委托第三方机构或专家审核，提升报告quanwei性。

11. 提交报告
    将评估报告提交给委托方或相关部门，并解释报告逻辑、评估方法、结果依据，确保委托方理解报告内容。

12. 资料归档
    按照《中华人民共和国资产评估法》要求，评估档案保存期限不少于15年，法定评估业务保存期限不少于30年。